Due Diligence beim Gewerbekauf – die seriöse Prüfung vor der Unterschrift
Die seriöse Prüfung schützt vor Fehlkäufen
Beim Wohnkauf reicht oft eine Bauakte und ein Energieausweis. Beim Gewerbekauf ist die Due Diligence ein eigener Arbeitsschritt mit mehreren Disziplinen: rechtlich, technisch, wirtschaftlich, steuerlich. Sie deckt Risiken auf, bevor das Geld fließt, und gibt Ihnen Argumente für die Verhandlung oder den Rücktritt. Eine seriöse Due Diligence ist keine optionale Übung, sondern Standard bei jedem Kauf jenseits von Kleinst-Objekten.
Wir koordinieren die Prüfung für Sie mit Spezialisten, die wir aus regelmäßiger Zusammenarbeit kennen – Anwälte, Architekten, Energieberater und Steuerberater in Wiesbaden und dem Rhein-Main-Gebiet.
Die vier Disziplinen der Prüfung
| Disziplin | Was geprüft wird | Wer prüft |
|---|---|---|
| Rechtlich | Grundbuch, Eigentum, Belastungen, Mietverträge, Genehmigungen | Anwalt |
| Technisch | Bausubstanz, Technik, Modernisierungsbedarf, ESG | Architekt / Bauingenieur / Energieberater |
| Wirtschaftlich | Cashflow, Bestandsmieten, Bonität, Betriebskosten | Maklerseite oder Wirtschaftsprüfer |
| Steuerlich | Abschreibung, Umsatzsteuer-Status, Share-Deal-Optionen | Steuerberater |
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Typische Befunde, die zur Kaufpreis-Reduktion führen
- Bestandsmieten unter Marktniveau – sie reduzieren den erzielbaren Cashflow.
- Energieklasse schlechter als angegeben – zusätzlicher Modernisierungsbedarf.
- Altlasten im Boden – bei früherer industrieller Nutzung.
- Unklare Nutzungs-Genehmigungen – baurechtliche Auflagen für die geplante Nutzung.
- Mängel im Brandschutz – die nachträgliche Aufrüstung ist aufwendig.
- Verträge mit Sonderkündigungs-Rechten – sie gefährden die Cashflow-Stabilität.
Wie wir die Prüfung aufsetzen
Bei jedem konkreten Angebot legen wir mit Ihnen eine Prüf-Liste fest: was muss zwingend geprüft werden, was lässt sich reduzieren, welche Spezialisten ziehen wir hinzu. So bleibt der Aufwand verhältnismäßig – bei kleineren Objekten reicht oft eine schlanke Version, bei großen Investments die Vollprüfung. Die Ergebnisse fließen direkt in die Kaufpreisverhandlung ein.
Häufige Fragen rund um die Prüfung in Wiesbaden
Was kostet eine Due Diligence?
Das hängt vor allem von Objektgröße und Prüfungstiefe ab – wir richten den Umfang an Ihrem Objekt aus. Ein kleines Objekt verlangt weniger als ein großes Investment.
Auf die Kosten wirken vor allem:
- die Größe und Komplexität des Objekts
- die Zahl der einbezogenen Disziplinen und Spezialisten
- der Zustand der Unterlagen beim Verkäufer
Bei einem einfachen Objekt bleibt der Aufwand überschaubar, bei einer Sonderimmobilie steigt er deutlich. Dem stehen die Risiken gegenüber, die eine Prüfung aufdeckt, bevor das Geld fließt. Genau diese Kosten sind gut investiert. Wir stimmen die Prüfungstiefe so ab, dass Aufwand und Sicherheit im Verhältnis bleiben.
Wie lange dauert sie?
In der Regel einige Wochen, abhängig von Unterlagen und Themen – wir koordinieren die Beteiligten. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Prozess erheblich.
Der Zeitbedarf richtet sich nach:
- der Verfügbarkeit und Vollständigkeit der Unterlagen
- der Zahl der beteiligten Prüfdisziplinen
- der Komplexität von Objekt und Mietverträgen
Fehlen wichtige Unterlagen beim Verkäufer, verzögert das die Prüfung spürbar. Deshalb fordern wir schon zu Beginn eine vollständige Datenraum-Liste beim Verkäufer an. So laufen die einzelnen Disziplinen weitgehend parallel statt nacheinander und blockieren sich nicht gegenseitig. Das hält den Zeitrahmen trotz gründlicher Prüfung im Griff und verhindert unnötige Wartezeiten auf dem Weg zum Notartermin.
Kann ich auf einzelne Disziplinen verzichten?
Bei kleineren Objekten ja, bei großen oder besonderen Objekten nicht – wir stimmen den Umfang mit Ihnen ab. Der Verzicht muss zur Risikolage passen.
Die passende Tiefe hängt ab von:
- der Größe und dem Wert des Objekts
- der Nutzungsart, etwa Hotel, Logistik oder Standardbüro
- erkennbaren Risiken wie Altlasten oder komplexen Verträgen
Bei einem einfachen Standardobjekt genügt oft eine schlanke Prüfung mit den wichtigsten Disziplinen. Bei Sonderobjekten wie Hotel oder Logistik ist die Vollprüfung dagegen der Standard. Wir legen den Umfang gemeinsam risikoorientiert und objektbezogen fest. So sparen Sie Aufwand, wo es vertretbar ist, ohne bei den wirklich kritischen Punkten blinde Flecken zu riskieren.
Was, wenn die Prüfung kritisch ausfällt?
Dann haben Sie zwei Wege, und beide sind bei sauberer Vertragsgestaltung offen – wir begleiten die Entscheidung. Ein kritischer Befund ist kein verlorener Aufwand.
Zur Wahl stehen im Wesentlichen:
- die Nachverhandlung des Kaufpreises anhand der Befunde
- der Rücktritt vom Letter of Intent vor der Beurkundung
- die Vereinbarung von Auflagen oder Garantien im Vertrag
Bei sauber gestaltetem Letter of Intent ist ein Rücktritt ohne größere Kosten möglich. Genau dafür ist die Prüfung vor der Unterschrift da. So schützt sie Sie vor einer folgenschweren Fehlentscheidung noch vor der Beurkundung. Wir ordnen die Befunde für Sie ein und empfehlen Ihnen das jeweils sinnvolle Vorgehen zwischen Nachverhandlung und Rücktritt.
Brauche ich Anwalt und Steuerberater?
Bei mittleren bis großen Investments ja, bei kleinen Objekten oft in reduziertem Umfang – wir klären die Auswahl mit Ihnen. Recht und Steuer sind zwei eigenständige Prüffelder.
Für die Zusammensetzung zählt:
- der Anwalt für Grundbuch, Verträge und Genehmigungen
- der Steuerberater für Abschreibung, Umsatzsteuer und Share-Deal
- bei kleinen Objekten häufig Anwalt und Architekt allein
Gerade die steuerliche Gestaltung entscheidet bei größeren Käufen oft über die Wirtschaftlichkeit. Ein guter Rat vorab spart später ein Vielfaches an Steuern und Streit. Deshalb stellen wir das passende Team je nach Objektgröße und Nutzungsart zusammen. So ist jede relevante Disziplin abgedeckt, ohne dass Sie bei einem kleinen Objekt unnötigen Aufwand bezahlen.
