FAQ Wohnungskauf — Häufige Fragen

Als Faustregel sollten Sie die Kaufnebenkosten und rund 20–30 % des Kaufpreises aus Eigenkapital tragen können – Rückert Immobilien bespricht Ihren Rahmen offen mit Ihnen. Je mehr Sie einbringen, desto besser Ihre Konditionen.

Eigenkapital wirkt sich vor allem so aus:

• die Bank bietet in der Regel einen günstigeren Zinssatz an
• die monatliche Rate fällt niedriger und planbarer aus
• der Puffer schützt Sie, falls Reparaturen oder Sonderumlagen anstehen

Eine Finanzierung fast ohne Eigenkapital ist möglich, aber spürbar kostspieliger. Wir schauen mit Ihnen realistisch auf Ihre Mittel, bevor Sie sich in eine Besichtigung stürzen. So suchen Sie von Anfang an in einem Preisbereich, der wirklich zu Ihrer Situation passt.

Neben dem Kaufpreis fallen mehrere Nebenkosten an, die Sie fest einplanen sollten – wir rechnen sie vorab mit Ihnen durch. In Hessen ist vor allem die Grunderwerbsteuer ein großer Posten.

Dazu zählen im Wesentlichen:

• die Grunderwerbsteuer, die in Hessen 6,0 % beträgt
• die Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5–2 %
• gegebenenfalls die Maklerprovision von bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer

In Summe sollten Sie rund 10–12 % Aufschlag auf den reinen Kaufpreis einkalkulieren. Diese Nebenkosten werden in der Regel aus Eigenkapital bezahlt und lassen sich nur schwer mitfinanzieren. Wir stellen Ihnen die Posten früh transparent zusammen, damit Ihr Budget am Ende auch wirklich trägt. Die genauen Sätze und Beträge bestätigen Ihnen Notar und Steuerberater.

Sie ist das zentrale Dokument jeder Eigentumswohnung – wir gehen sie vor dem Kauf mit Ihnen durch. Ohne sie lässt sich eine Wohnung nicht seriös beurteilen.

Die Teilungserklärung legt unter anderem fest:

• welche Gebäudeteile Ihnen allein gehören und welche der Gemeinschaft
• welche Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Keller oder Garten bestehen
• wie Stimmrechte und Kosten in der Gemeinschaft verteilt sind

Gerade bei älteren Objekten stecken hier mitunter ungewöhnliche Regelungen oder Vermietungsbeschränkungen. Deshalb lesen wir dieses Dokument gemeinsam mit Ihnen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Ergänzend werfen wir einen Blick auf spätere Nachträge und Beschlüsse, die die ursprünglichen Regelungen verändert haben können. So wissen Sie genau, worauf Sie sich mit dem Kauf einlassen.

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft – wir erklären Ihnen die Zusammensetzung. Seine Höhe sagt viel über das Gebäude aus.

Es setzt sich üblicherweise zusammen aus:

• den laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Müll
• den Verwaltungskosten der Hausverwaltung
• dem Anteil, der in die Instandhaltungsrücklage fließt

Ein Teil des Hausgeldes ist auf Mieter umlagefähig, ein anderer bleibt beim Eigentümer. Wichtig ist nicht nur die reine Höhe, sondern ob genug für die Rücklage zurückgelegt wird. Ein sehr niedriges Hausgeld ist deshalb nicht automatisch ein Vorteil, wenn dahinter eine zu dünne Rücklage steht. Wir helfen Ihnen, die Abrechnung zu lesen und die tatsächlichen Folgekosten einzuschätzen.

Von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist einige Monate – wir koordinieren die Schritte für Sie. Der genaue Zeitrahmen hängt von mehreren Beteiligten ab.

Den Ablauf bestimmen vor allem:

• wie schnell die Bank Ihre Finanzierung zusagt
• wann ein Termin beim Notar frei ist
• wie zügig die Zahlung und die Grundbuchabwicklung laufen

Ein gut vorbereiteter Kauf lässt sich dabei deutlich beschleunigen. Wenn Finanzierungsunterlagen und Objektunterlagen frühzeitig vollständig vorliegen, entstehen später kaum Verzögerungen. Auch die Wahl eines Notars mit freien Terminen kann die Abwicklung spürbar verkürzen. Wir sorgen dafür, dass jeder Schritt rechtzeitig angestoßen wird, damit Sie nicht unnötig warten.

Ja, das ist möglich – wir weisen Sie aber vorab auf die Besonderheiten hin. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete".

Für Sie als Käufer bedeutet das:

• der bestehende Mietvertrag läuft mit allen Rechten unverändert weiter
• Sie treten als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis ein
• eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter engen Voraussetzungen und Fristen möglich

Als Kapitalanlage kann eine vermietete Wohnung dennoch sehr sinnvoll sein. Möchten Sie später selbst einziehen, klären wir vorab die geltenden Sperrfristen, die in gefragten Lagen wie Wiesbaden länger ausfallen. Ebenso prüfen wir, ob der bestehende Mietvertrag Besonderheiten enthält, die den Ertrag oder Ihre Pläne beeinflussen. So passen Ihre Pläne und die rechtlichen Rahmenbedingungen zusammen.

Zwingend nötig ist er nicht, gerade beim ersten Kauf aber sehr hilfreich – wir begleiten Sie durch den gesamten Ablauf. Ein erfahrener Partner nimmt Ihnen viel Arbeit ab.

Ein [Makler](/kaeufer-mieter/kaufen/wohnung/mit-makler/) unterstützt Sie unter anderem dabei:

• Objekte vorab zu prüfen und Unterlagen einzuordnen
• den Kaufpreis fundiert zu verhandeln
• den Ablauf bis zum Notar zu koordinieren

So schützt eine professionelle Begleitung vor kostspieligen Fehlern. Sie sparen Zeit, behalten den Überblick und treffen Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage. Gerade in einem gefragten Markt wie Wiesbaden ist eine ortskundige Begleitung ein echter Vorteil. Über unseren VIP-Service erhalten Sie zudem Zugang zu Objekten, bevor sie öffentlich inseriert werden.

Das lässt sich nicht am Zinssatz allein festmachen – wir betrachten mit Ihnen die Gesamtbelastung. Zinsen und Kaufpreise entwickeln sich oft gegenläufig.

Für eine Einschätzung kommt es vor allem darauf an:

• wie hoch Ihre monatliche Rate im Verhältnis zu Ihrem Einkommen ist
• wie viel Eigenkapital Sie einbringen können
• ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchten

Höhere Zinsen bedeuten größere Raten, dämpfen aber häufig die Kaufpreise. Entscheidend ist, dass die Finanzierung dauerhaft zu Ihrem Leben passt. Ein ausreichender Puffer für unerwartete Ausgaben gehört dabei ebenso in die Rechnung wie die reine Monatsrate. Wir rechnen die Belastung realistisch mit Ihnen durch, bevor Sie sich langfristig binden.