Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen
Mit mehr Vorbereitung lässt sich häufig ein höherer Erlös erzielen
Wer sein Mehrfamilienhaus in Wiesbaden und Umgebung vor dem Verkauf in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt, kann durch den Einzelverkauf oft einen höheren Gesamterlös erzielen als beim Verkauf des Objekts als Ganzes. Der Weg dorthin ist allerdings an feste Regeln gebunden, und mehrere Schritte müssen sauber aufeinander aufbauen.
Der Ablauf im Überblick
- Aufteilungsplan erstellen lassen
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
- Teilungserklärung anfertigen
- Beurkundungstermin beim Notar vereinbaren
- Eintragung ins Grundbuch veranlassen
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Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung, die zeigt, welche Gebäudeteile allen Eigentümern gemeinsam gehören (Gemeinschaftseigentum) und wie die einzelnen Wohnungen liegen und geschnitten sind (Sondereigentum). Jede Einheit, die später ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, wird darin mit einer eigenen Nummer gekennzeichnet. Ohne diesen Plan lässt sich keine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie unter Vorlage des Aufteilungsplans beim zuständigen Bauamt. Voraussetzung ist, dass die Wohnungen baulich durch Wände und Decken voneinander getrennt sind, jede über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt und Wärme- sowie Schallschutz gewährleistet sind. Die konkreten Anforderungen können sich je nach Bundesland leicht unterscheiden, etwa bei Abstellräumen. Die Details ergeben sich aus der Landesbauordnung – gern ordnen wir sie für Ihr Objekt ein.
Für den Einzelverkauf der Wohnungen brauchen Sie zusätzlich eine – am besten notariell beurkundete – Teilungserklärung. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse, etwa beim Treppenhaus, das als Gemeinschaftseigentum allen gehört, während die abgeschlossenen Wohnungen zum Sondereigentum zählen. Ihr Inhalt richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz und umfasst unter anderem:
- Höhe der Miteigentumsanteile
- Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten
- Angaben zu Sonder-, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten
- Grundstücksbeschreibung
- Zweckbestimmung der Wohneinheiten
- Stimmrechte der Miteigentümer
- Hausordnung
- Aufteilung von Kosten und Lasten
Beurkundungstermin
Um die Unterschriften unter der Teilungserklärung zu beglaubigen oder die Erklärung beurkunden zu lassen, vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. Bei einer Beurkundung prüft der Notar zugleich, ob die Teilungserklärung den Vorgaben des Wohnungseigentumsrechts entspricht. Sind Sie nicht Alleineigentümer, sollten alle Beteiligten erscheinen oder sich mit einer Vollmacht vertreten lassen.
Grundbucheintrag
Wurde die Teilungserklärung notariell beurkundet, veranlasst der Notar die Eintragung ins Grundbuch. Wurden lediglich die Unterschriften beglaubigt, müssen Sie die Unterlagen selbst beim Grundbuchamt einreichen. Erst mit der Eintragung entstehen die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten, die sich anschließend getrennt verkaufen lassen.
Sie haben Fragen zur Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Wiesbaden in Eigentumswohnungen oder möchten von Anfang an auf Nummer sicher gehen?
Dann fordern Sie weitere Informationen an oder vereinbaren Sie direkt einen Termin mit Rückert Immobilien.
Häufige Fragen zur Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wiesbaden
Lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen in Wiesbaden?
Die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Wiesbaden in Eigentumswohnungen lohnt sich bei guter Lage und Bausubstanz oft – Rückert Immobilien rechnet beide Wege vorab durch. Der Einzelverkauf kann einen spürbar höheren Gesamterlös bringen als der Verkauf des Hauses als Ganzes.
Damit sich der Aufwand lohnt, sollten einige Voraussetzungen erfüllt sein:
- vermarktungsfähige, zeitgemäße Wohnungsgrößen
- ein gutes Verhältnis von Wohn- zu Gemeinschaftsflächen
- die Bereitschaft, eine längere Vermarktungszeit einzuplanen
Manchmal ist der Verkauf als Gesamtobjekt trotzdem die klügere Wahl, weil er schneller geht und weniger Kosten verursacht. Wir stellen Ihnen beide Szenarien mit ihren Chancen und Aufwänden gegenüber, damit Sie sich bewusst entscheiden können. In die Rechnung fließen dabei nicht nur der mögliche Mehrerlös, sondern auch der Zeitaufwand, die Kosten der Aufteilung und die aktuelle Nachfrage nach einzelnen Eigentumswohnungen ein. So sehen Sie schwarz auf weiß, welcher Weg für Ihr Objekt tatsächlich der wirtschaftlichere ist.
Welche Schritte sind für die Aufteilung in Wiesbaden nötig?
Die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses in Wiesbaden erfordert fünf aufeinander aufbauende Schritte – Rückert Immobilien begleitet Sie durch jeden davon. Fehlt einer oder ist er fehlerhaft, verzögert sich der gesamte Prozess.
Der Weg zur fertigen Aufteilung führt über:
- den Aufteilungsplan durch einen Architekten oder Bausachverständigen
- die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt
- die Teilungserklärung beim Notar
- die Eintragung ins Grundbuch und Bildung der Miteigentumsanteile
Sobald die ersten Wohnungen einzeln verkauft werden, kommt meist eine WEG-Verwaltung hinzu. Auf Wunsch vermitteln wir Ihnen alle nötigen Fachpartner und behalten den Ablauf für Sie im Blick, damit nichts liegen bleibt. Wichtig ist, die Schritte in der richtigen Reihenfolge anzugehen, denn jeder baut auf dem vorherigen auf – ohne Aufteilungsplan etwa keine Bescheinigung und ohne Bescheinigung keine wirksame Teilungserklärung. Genau diese Reihenfolge koordinieren wir für Sie, damit der Prozess ohne unnötige Schleifen läuft.
Womit muss ich bei den Kosten der Aufteilung in Wiesbaden rechnen?
Mit mehreren Positionen, die sich klar planen lassen – Rückert Immobilien erstellt Ihnen vorab eine Übersicht. So wissen Sie, was investiert werden muss, bevor Sie starten.
Zu den typischen Kostenblöcken gehören:
- das Architektenhonorar für den Aufteilungsplan
- Gebühren des Bauamts und der Vermessung
- die Notarkosten für die Teilungserklärung
- die Grunderwerbsteuer, die beim späteren Einzelverkauf je Einheit anfällt
Wir setzen die zu erwartenden Kosten immer ins Verhältnis zum möglichen Mehrerlös. Nur wenn der Aufwand sich für Sie rechnet, ist die Aufteilung der richtige Weg – andernfalls raten wir ehrlich davon ab. Nicht jede der genannten Positionen fällt bei jedem Objekt in gleicher Höhe an; entscheidend sind Zuschnitt, Zustand und Anzahl der Einheiten. Deshalb erstellen wir die Kostenübersicht immer bezogen auf Ihr konkretes Haus und nicht auf pauschale Annahmen.
Wie lange dauert die Aufteilung in Wiesbaden?
In der Regel mehrere Monate – Rückert Immobilien nutzt diese Zeit sinnvoll. Von der Beauftragung des Architekten bis zur Eintragung ins Grundbuch vergeht meist eine Reihe von Monaten.
Die Dauer hängt vor allem von der Auslastung der beteiligten Stellen ab: Ist das Bauamt stark ausgelastet, kann sich die Bescheinigung verzögern, ebenso der Grundbucheintrag. Verlässliche Terminzusagen sind daher schwierig. Wir beginnen die Vorbereitung der Vermarktung parallel zur Aufteilung, damit Sie keine Zeit verlieren und direkt nach Abschluss der Formalitäten mit dem Verkauf starten können. Während die Behörden ihre Unterlagen bearbeiten, erstellen wir bereits Exposé, Fotos und Renditeunterlagen und sprechen erste Interessenten diskret an. So ist Ihr Objekt in dem Moment verkaufsbereit, in dem die Eintragung ins Grundbuch vorliegt.
Was gilt für bestehende Mieter bei der Aufteilung in Wiesbaden?
Die Mietverträge bleiben unverändert bestehen – Rückert Immobilien plant die Mieterthemen vorausschauend ein. An den laufenden Verträgen ändert die Aufteilung zunächst nichts.
Beim Verkauf einzelner aufgeteilter Wohnungen ist jedoch das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter zu beachten: Der Mieter darf seine Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der vorgesehene Käufer. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zudem erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist möglich. Wir prüfen die rechtliche Ausgangslage vor dem Verkaufsstart und stimmen die Vermarktung so ab, dass diese Fristen und Rechte von Anfang an berücksichtigt sind. Für Kapitalanleger, die das Objekt ohnehin vermietet weiterführen wollen, sind bestehende Mietverträge meist kein Hindernis, sondern die Grundlage ihrer Kalkulation. Wir sprechen daher gezielt die Käufergruppe an, zu der Ihr Objekt und seine Mietsituation am besten passen.
Welche Wohnungen lassen sich nach der Aufteilung am besten verkaufen?
Vor allem gut geschnittene, alltagstaugliche Wohnungen – Rückert Immobilien analysiert Ihre Wohnungsstruktur vorab. Nicht jede Einheit lässt sich gleich leicht vermitteln.
Besonders gefragt sind erfahrungsgemäß:
- kompakte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage
- leerstehende Einheiten ohne laufendes Mietverhältnis
- Wohnungen mit Balkon, Gartenanteil oder besonderer Lage im Haus
Schwerer vermittelbar sind sehr kleine Apartments oder Wohnungen mit unpraktischem Zuschnitt. Wir zeigen Ihnen vor der Aufteilung, welcher Einzelverkaufserlös realistisch ist, und welche Einheiten den Ausschlag geben. Oft entscheidet die Mischung: Einige gut verkäufliche Wohnungen können den Gesamterlös tragen, während schwierigere Einheiten sich besser im Paket oder an einen Kapitalanleger veräußern lassen. Diese Strategie legen wir gemeinsam mit Ihnen fest, bevor die Aufteilung überhaupt beginnt.
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