Wir liefern Ihnen die wichtigsten Antworten zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses

Kaufinteressenten für Mehrfamilienhäuser handeln überwiegend renditeorientiert und verlangen für die Verhandlungen mehr Unterlagen als bei anderen Immobilien.

Dazu zählen zum Beispiel:

• Flurkarte
• Grundrisse
• Versicherungsnachweise
• Unterlagen zur Bausubstanz
• Belege der letzten Modernisierungsmaßnahmen
• Mietverträge
• Schriftverkehr mit den Mietern
• Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltung, Hausmeister und Dienstleistern
• Energieausweis
• und weitere

Belege über die Mieteinnahmen geben Kaufinteressenten Aufschluss über ihre künftige Rendite. Häufige Mieterwechsel werfen Fragen nach den Gründen auf, und reduzierte Mieten können auf Schwächen bei Wohnqualität oder Bausubstanz hindeuten. Auf folgende Fragen sollten Sie vorbereitet sein oder sie von Fachleuten wie uns beantworten lassen:

• Wie ist die Mieterstruktur?
• Wie alt sind die Mieter?
• Wann könnten einzelne Wohnungen frei werden?
• Wann erfolgte die letzte Mieterhöhung?
• Bestehen Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen erschweren?

Der Zustand Ihres Mehrfamilienhauses beeinflusst den Wert erheblich. Im Idealfall belegen Sie deshalb alle Sanierungsmaßnahmen mit passenden Dokumenten – das liefert zusätzliche Argumente für die Verhandlungen.

Relevante Bereiche:

• Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
• Zustand des Dachs und Nachweise durchgeführter Sanierungen
• Alter und Zustand von Fenstern und Türen
• Wasserleitungen und Elektroinstallationen
• Zustand von Keller und – falls vorhanden – Dachboden
• Alter und Ausführung der Badezimmer
• Einbauküchen und weitere Ausstattungsmerkmale

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist der Käufer einer vermieteten Immobilie an die bestehenden Mietverträge gebunden. Die Mieter müssen also nicht befürchten, dass ihnen unmittelbar nach dem Verkauf gekündigt wird.

Beim Einzelverkauf der Wohnungen gilt zudem eine gesetzliche Kündigungssperrfrist, und die Mieter erhalten ein Vorkaufsrecht. Nehmen Sie am besten verbindliche Regelungen zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen in den Kaufvertrag auf, um späteren Ärger mit Käufern und Mietern zu vermeiden.

Wenn Sie sichergehen möchten, keine Mieterrechte zu verletzen und einen einwandfreien Kaufvertrag zu erhalten, beauftragen Sie Rückert Immobilien mit dem Verkauf – wir sorgen von A bis Z für einen reibungslosen Ablauf.

Versprechen Sie sich einen höheren Kaufpreis für ein leer stehendes Mehrfamilienhaus, können Sie Ihren Mietern einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Unterschreiben die Mieter, haben sie zwar keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entschädigung. Eine in Aussicht gestellte Prämie, die Umzug und weitere Kosten abdeckt, kann jedoch ein überzeugender Anreiz sein.

Inhalte eines Mietaufhebungsvertrags:

• genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
• Namen der Vertragsparteien
• Adresse der Immobilie (bei Wohnungen mit Wohnungsnummer)
• gegebenenfalls Benennung eines Nachmieters
• Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
• Ausschluss der stillschweigenden Vertragsverlängerung (falls der Mieter nicht auszieht)
• Regelung zum Zustand der Immobilie bei Übergabe (z. B. besenrein)
• gegebenenfalls Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Rückbau oder Kautionsrückzahlung
• gegebenenfalls Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe
• gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen

Benennen Sie Leistungs- und Zahlungsansprüche im Vertrag detailliert und halten Sie Grund, Fristen, Empfänger, Bankverbindung und Zahlungsart fest. Prüfen Sie vorab, ob beide Parteien auf ein Widerspruchsrecht verzichten sollten, und nehmen Sie bei Bedarf eine entsprechende Formulierung auf. Sinnvoll ist auch eine Klausel, dass mit dem Vertrag sämtliche gegenseitigen Ansprüche abgegolten sind.

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie müssen Besichtigungen mit den aktuellen Mietern abgestimmt werden. Als Vermieter oder als der Sie vertretende Makler dürfen Sie die Wohnungen für eine Besichtigung betreten, wenn Sie die Vorgaben des Gesetzgebers einhalten:

• Besichtigungen nur zu angemessenen Tageszeiten
• an Sonn- und Feiertagen nur in Ausnahmefällen
• rechtzeitige Ankündigung mit angemessenem Vorlauf und nur nach Bestätigung
• Rücksicht auf die Urlaubszeiten der Mieter

Beachten Sie außerdem, dass Ihre Mieter ihre Wohnungen nicht ständig für Besichtigungen öffnen müssen. Die Rechtsprechung begrenzt, wie oft und wie lange Mieter Besichtigungen dulden müssen – diese Grenzen halten wir im Einzelfall ein.