Vermietete Mehrfamilienhäuser und Wohnungen erfolgreich verkaufen
Beim Verkauf sind einige Besonderheiten zu beachten
Immobilieneigentum zählt weiterhin zu den beständigsten Kapitalanlagen in Deutschland. Dennoch kann es gute Gründe geben, ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen in Wiesbaden und Umgebung zu verkaufen. Dabei sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen, denn ein bestehendes Mietverhältnis beeinflusst nicht nur den erzielbaren Preis, sondern auch die Frage, welche Käufer überhaupt in Betracht kommen.
Was mit dem Verkauf auf den Erwerber übergeht
Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein; ein Verkauf bricht die Miete nicht. Übernommen werden deshalb nicht nur die Wohnungen, sondern die Verträge mit allem, was darin steht:
- die laufenden Mietverträge samt Nachträgen, mit der vereinbarten Miete und den Regeln für spätere Anpassungen
- die Kautionen, die getrennt vom übrigen Vermögen weiterzuführen sind
- die Betriebskostenabrechnung für das laufende Abrechnungsjahr
- offene Mängelanzeigen und bereits zugesagte Instandsetzungen
Ist das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kommen zwei Rechte der Mieter hinzu: ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, die sie bewohnen, und ein mehrjähriger gesetzlicher Schutz vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, dessen Dauer das jeweilige Land festlegt. Beides ist geltendes Recht und für den Käufer eine Größe, mit der er kalkuliert — kein Hindernis, das sich umgehen ließe.
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Akzeptieren die Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Eigentümers, richtet sich der Einzugstermin nach der gesetzlichen Kündigungsfrist. Diese ist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt – je länger die Mieter bereits im Objekt wohnen, desto länger die Frist. Die im Einzelfall geltende Frist prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, im Zweifel mit anwaltlicher Unterstützung.
Erst wenn der Eigenbedarf rechtswirksam geltend gemacht und der Eigentümerwechsel notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen ist, darf der neue Eigentümer den Mietern kündigen.
Als erfahrene Immobilienmakler kennt sich Rückert Immobilien auch mit dem Verkauf vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Raum Wiesbaden bestens aus. So beraten wir Sie schon vor dem Verkaufsstart, welche Möglichkeiten Sie haben, welche Aussichten etwa Mietaufhebungsverträge bieten und ob sich eine Abfindung der Mieter im Einzelfall lohnt.
Investoren als passende Zielgruppe für vermietete Objekte
Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses oder einzelner vermieteter Wohnungen treffen Sie meist auf eine kleinere Nachfrage als beim Verkauf leerstehender Immobilien. Das kann sich auf den Preis auswirken – jedenfalls dann, wenn der Zugang zur passenden Käufergruppe fehlt. Genau hier liegt die Stärke eines erfahrenen Maklers.
Kapitalanleger denken in Rendite, nicht in Eigennutzung
Rückert Immobilien pflegt langjährige Kontakte zu Kapitalanlegern, für die es keine Rolle spielt, ob ein Objekt vermietet ist oder nicht. Diese Immobiliengesellschaften und privaten Investoren wollen die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern über die Vermietung dauerhaft einen Ertrag erzielen. Entsprechend nüchtern gehen sie an den Kauf heran und erwarten belastbare Angaben zum aktuellen Wert und zur künftigen Entwicklung.
In ihre Renditebetrachtung fließen unter anderem ein:
- das Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis
- anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
- die Miethöhe im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel
Wer sich als Verkäufer in diesen Fragen nicht auskennt, läuft Gefahr, im Preis unter den eigentlichen Verkehrswert gedrückt zu werden. Deshalb bereiten wir alle Zahlen so auf, dass sie einer genauen Prüfung standhalten.
Verlassen Sie sich beim Verkauf Ihrer Kapitalanlage auf unsere Erfahrung
Mit unserem ganzheitlichen Service – von der Wertermittlung über Vermarktung und Abwicklung bis zu Verhandlung und Übergabe – sorgen wir dafür, dass Sie einen angemessenen Preis für Ihr vermietetes Objekt erzielen.
Häufige Fragen zum Verkauf vermieteter Wohnungen in Wiesbaden
Kann ich vermietete Wohnungen in Wiesbaden verkaufen?
Ja, Sie können vermietete Wohnungen in Wiesbaden ohne Weiteres verkaufen – Rückert Immobilien kennt die passenden Käufer dafür. Der bestehende Mietvertrag geht dabei unverändert auf den neuen Eigentümer über.
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" schützt die Mieter und wirkt sich zugleich auf den erzielbaren Preis aus. Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel einen etwas geringeren Preis als vergleichbare leere Einheiten, weil der Käufer nicht frei über die Nutzung entscheiden kann. Für Kapitalanleger ist genau das jedoch kein Nachteil, sondern die Grundlage ihrer Kalkulation. Wir sprechen gezielt diese Käufergruppe an, für die ein laufendes Mietverhältnis ein Vorteil ist.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Wiesbaden?
Vermietete Wohnungen in Wiesbaden verkaufen Sie in erster Linie an Kapitalanleger – Rückert Immobilien führt gepflegte Verteiler solcher Käufer. Sie wollen nicht selbst einziehen, sondern von den laufenden Mieten profitieren.
Zu dieser Zielgruppe gehören vor allem:
- private Renditeinvestoren und Vermögensverwalter
- Family Offices mit langfristiger Anlagestrategie
- Bestandshalter und Immobiliengesellschaften
Viele dieser Käufer bevorzugen ausdrücklich vermietete Objekte, weil ihnen der Aufwand einer Erstvermietung erspart bleibt und die Erträge sofort fließen. Eigennutzer kommen dagegen nur infrage, wenn Eigenbedarf möglich ist oder die Mieter einer Aufhebung zustimmen. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Der Zugang zum richtigen Käuferkreis entscheidet stärker über den Preis als die reine Angebotsschaltung. Genau diesen Zugang bringen wir aus jahrelanger Arbeit mit Kapitalanlegern mit.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht der Mieter in Wiesbaden?
Es greift vor allem nach einer Aufteilung – Rückert Immobilien prüft die Lage vor jedem Verkaufsstart. Beim Verkauf einer aufgeteilten Wohnung haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Aufgrund des gesetzlichen Vorkaufsrechts darf der Mieter seine Wohnung zu denselben Konditionen erwerben wie der eigentlich vorgesehene Käufer, wenn die Wohnung erstmals nach der Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft wird. Beim Globalverkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses oder beim Verkauf bereits länger aufgeteilter Einheiten gilt dieses Recht meist nicht. Wir klären diese Frage immer im Vorfeld, damit die Vermarktung von Beginn an auf sicherer rechtlicher Grundlage steht. Wird das Vorkaufsrecht übersehen, kann ein bereits ausgehandelter Verkauf im Nachhinein ins Wanken geraten – das lässt sich mit sauberer Vorbereitung leicht vermeiden. Bei Bedarf beziehen wir einen Notar oder Fachanwalt ein, damit alle Fristen und Formvorschriften eingehalten werden.
Lohnt sich eine Mieterabfindung vor dem Verkauf in Wiesbaden?
In guten Lagen kann sich das rechnen – Rückert Immobilien wägt den Aufwand mit Ihnen ab. Kann eine Wohnung leer angeboten werden, steigt ihr erzielbarer Preis oft deutlich.
Eine Abfindung kann den Mehrerlös rechtfertigen, wenn die leere Wohnung an Eigennutzer verkauft werden soll. Voraussetzung ist jedoch immer die Zustimmung der Mieter, denn eine Kündigung ohne Einigung ist in der Regel nicht möglich. Wir verhandeln auf Wunsch direkt mit den Mietern und schätzen realistisch ein, ob sich der Weg über eine Abfindung im Einzelfall wirklich lohnt oder ob der Verkauf im vermieteten Zustand die bessere Wahl ist. Eine faire, offene Ansprache der Mieter ist dabei entscheidend, denn nur mit ihrer Zustimmung lässt sich eine Wohnung geräumt übergeben. Wir gehen diesen Schritt mit Fingerspitzengefühl an, damit für alle Beteiligten eine tragfähige Lösung entsteht.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung in Wiesbaden möglich?
Nur für einen eng gefassten Personenkreis – Rückert Immobilien ordnet Ihre Situation ein. Eigenbedarf lässt sich nicht beliebig geltend machen.
Berechtigt sind vor allem nahe Angehörige wie Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Nichten und Neffen sowie Schwiegereltern und Haushaltsangehörige. Die Kündigungsfrist ist gesetzlich nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Bei zuvor aufgeteilten Wohnungen kommt zusätzlich eine gesetzliche Sperrfrist hinzu, innerhalb derer Eigenbedarf ausgeschlossen ist. Wir beziehen diese Fristen frühzeitig in die Planung ein, damit es später keine bösen Überraschungen gibt. Für einen Käufer, der die Wohnung selbst nutzen möchte, ist die genaue Kenntnis dieser Fristen entscheidend – sie bestimmen, ab wann er tatsächlich einziehen kann. Wir stellen diese Rahmenbedingungen von Anfang an transparent dar, damit die Erwartungen aller Seiten realistisch bleiben.
Wie wird der Wert vermieteter Wohnungen in Wiesbaden ermittelt?
Über den Ertrag – Rückert Immobilien setzt hier das Ertragswertverfahren ein. Bei vermieteten Objekten zählt für den Käufer vor allem, was das Objekt dauerhaft einbringt.
Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Jahresmiete, von der die Bewirtschaftungskosten abgezogen und die anschließend mit einem lagetypischen Faktor bewertet wird. Ergänzend ziehen wir Vergleichswerte ähnlicher vermieteter Objekte heran, um das Ergebnis abzusichern. So entsteht ein Wert, der sowohl dem Markt als auch der Prüfung durch erfahrene Investoren standhält – und den Sie in den Verhandlungen sicher vertreten können. Die Höhe der bestehenden Mieten und ihr Verhältnis zur ortsüblichen Miete spielen dabei die zentrale Rolle, weil sie den künftigen Ertrag bestimmen. Auf Wunsch erläutern wir Ihnen jeden Rechenschritt, damit Sie genau nachvollziehen können, wie der Wert Ihres vermieteten Objekts zustande kommt.
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