FAQ Gewerbekauf – was Käufer am häufigsten fragen

Vom Erstgespräch bis zum Notartermin sollten Sie einige Monate einplanen – wir halten den Ablauf für Sie im Takt. Die Prüfphase bestimmt maßgeblich das Tempo.

Der Zeitbedarf entsteht vor allem durch:

• die Suche und die Auswahl passender Objekte
• die Due Diligence mit Verträgen, Bau- und Energiedaten
• Verhandlung, Finanzierung und die notarielle Abwicklung

Bei Hotels oder aufwändigen Investments mit Altlasten oder Bestandsmietern dauert es länger. Wer die Finanzierung früh vorbereitet, verliert am Ende keine Zeit. Wir koordinieren Verkäufer, Bank, Notar und Spezialisten und behalten alle Fristen im Blick. So bleibt der Ablauf über alle Phasen hinweg planbar und ohne unnötige Wartezeiten zwischen den Schritten.

Das ist stark objekt- und lageabhängig, weshalb wir jedes Objekt einzeln bewerten und die Rendite realistisch für Sie einordnen. Die Spanne spiegelt vor allem das Risiko.

Grob lässt sich unterscheiden:

• stabile Lagen mit sicheren Mietern und niedrigerem Satz
• Neben- und Stadtteillagen mit höherem laufenden Ertrag
• Sonderobjekte, deren hohe Rendite ein erhöhtes Risiko trägt

Eine niedrige Rendite steht für Sicherheit, eine hohe für ein erhöhtes Mieter- oder Standortrisiko. Der Prozentwert allein sagt deshalb wenig aus. Erst im Zusammenhang mit Bonität und Vertragslage wird er wirklich aussagekräftig. Wir bewerten Rendite und Risiko immer gemeinsam, damit Sie Objekte fair vergleichen und nicht die höchste Zahl mit dem besten Kauf verwechseln.

Deutlich mehr als beim Wohnkauf, weil Banken Gewerbe vorsichtiger bewerten – wir bereiten die Finanzierung mit Ihnen vor. Als Orientierung dient ein Viertel bis ein Drittel des Kaufpreises.

Auf die genaue Quote wirken vor allem:

• die Sicherheit des Cashflows und die Bonität der Mieter
• die Objektart, denn Hotels verlangen mehr als Standardbüros
• der energetische Zustand und mögliche Wertberichtigungen

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten von rund 8 bis 13 %, die überwiegend aus Eigenkapital zu tragen sind. Wer nur den Kaufpreis plant, unterschätzt seinen tatsächlichen Kapitalbedarf. Deshalb weisen wir Eigenkapital und Nebenkosten früh vollständig aus. So kennen Sie Ihren realen Bedarf, bevor Sie verhandeln.

Weil viele der besten Objekte nie öffentlich angeboten werden – wir öffnen Ihnen dieses Netzwerk. Diskretion ist bei Gewerbe für Verkäufer oft entscheidend.

Off-Market-Verkäufe entstehen vor allem, weil Verkäufer:

• ihre Mieter und Mitarbeiter nicht verunsichern wollen
• keine öffentliche Preisdiskussion wünschen
• diskret an ausgewählte Interessenten verkaufen möchten

Käufer mit Netzwerk-Zugang sehen solche Objekte, bevor überhaupt ein Inserat erscheint. Das verschafft Ihnen einen entscheidenden zeitlichen Vorsprung im knappen Markt. Genau hier liegt die Stärke einer eingespielten Maklerverbindung mit direktem Draht zu Eigentümern. Wir aktivieren dieses Off-Market-Netzwerk gezielt für Ihr Suchprofil und melden uns bei Ihnen, sobald ein passendes Objekt verfügbar wird.

Im Gewerbe ist das frei verhandelbar, ohne festes Bestellerprinzip – wir klären die Aufteilung vorab. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es keine gesetzliche Vorgabe.

Üblich sind in der Praxis:

• eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer
• in manchen Fällen die volle Übernahme durch eine Seite
• bei vielen Off-Market-Verkäufern die Übernahme durch den Verkäufer

Welche Konstellation gilt, steht fest, bevor wir für Sie tätig werden. So gibt es keine Unklarheit über die Kostenverteilung. Die Provision ist dabei immer zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer zu sehen. Wir legen die Aufteilung von Anfang an schriftlich fest, damit Sie Ihre Nebenkosten verlässlich planen können.

Erst mit der Unterzeichnung des Notarvertrags, keinen Tag früher – wir arbeiten konsequent erfolgsabhängig. Vorher entstehen Ihnen keine Vermittlungskosten.

Das erfolgsabhängige Modell bedeutet konkret:

• Bewertung, Recherche und Besichtigungen sind kostenfrei
• auch die Verhandlungsvorbereitung ist enthalten
• die Provision fällt allein bei erfolgreichem Notarvertrag an

Kommt kein Kauf zustande, tragen Sie keinerlei Provision, egal wie viele Besichtigungen vorausgingen. Dieses erfolgsabhängige Modell richtet unser Interesse klar auf Ihren erfolgreichen Abschluss aus. Wir verdienen nur dann, wenn Sie das passende Objekt tatsächlich bekommen. So ziehen wir von Anfang an am selben Strang wie Sie und tragen das Suchrisiko gemeinsam mit Ihnen.

Sie übernehmen die bestehenden Mietverträge und damit Ihren künftigen Cashflow – wir prüfen sie in der Due Diligence. Was Sie hier übernehmen, wirkt über Jahre.

Besonders zu prüfen sind dabei:

• die Restlaufzeit und mögliche Verlängerungsoptionen
• die Indexierung und damit die Anpassung an die Preisentwicklung
• die Bonität der Mieter und etwaige Sonderklauseln

Langfristige Mieter mit guter Bonität senken Ihr Risiko, kurzfristige oder schwache Mieter erhöhen es. Genau deshalb ist die Prüfung der Mietverträge das Herzstück der Due Diligence. Wir übersetzen erkannte Schwächen in konkrete Verhandlungsargumente beim Kaufpreis. So kaufen Sie den Cashflow mit offenen Augen statt auf die Angaben des Verkäufers zu vertrauen.

Bei mittleren bis großen Investments ja, denn der Notar vertritt keine Seite – wir stellen das passende Team zusammen. Recht und Steuer sind eigenständige Prüffelder.

Ihre Berater übernehmen dabei:

• der Anwalt die Prüfung von Verträgen, Grundbuch und Genehmigungen
• der Steuerberater die Fragen zu Abschreibung, Umsatzsteuer und Share-Deal
• bei kleinen Objekten genügen häufig Anwalt und Architekt

Gerade die steuerliche Gestaltung entscheidet bei größeren Käufen oft über die Wirtschaftlichkeit. Ein guter Rat vorab spart später leicht ein Vielfaches an Steuern und Streit. Deshalb stimmen wir das Beraterteam gezielt auf Objektgröße und Nutzung ab. So ist jede relevante Disziplin abgedeckt, ohne dass Sie bei einem kleinen Objekt unnötigen Aufwand bezahlen.