Kaufnebenkosten bei Gewerbeobjekten – was zum Kaufpreis hinzukommt
Rechnen Sie mit rund einem Zehntel auf den Kaufpreis
Wer Gewerbeimmobilien kauft, plant Kaufnebenkosten von rund 8 bis 13 % auf den Kaufpreis ein. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer, gefolgt von Notar- und Grundbuchkosten, der Maklerprovision (falls anwendbar), den Due-Diligence-Kosten sowie gegebenenfalls Gutachten und Beratungsleistungen. Wer diese Kosten unterschätzt, gerät bei der Schlussfinanzierung in die Klemme.
Wir zeigen Ihnen vor jedem konkreten Objekt eine vollständige Nebenkosten-Aufstellung, damit Sie den Gesamt-Investitionsrahmen sauber kalkulieren können.
Aufschlüsselung der typischen Positionen
| Position | Anteil vom Kaufpreis | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | in Hessen einheitlich |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 bis 2 % | gesetzlich geregelt |
| Maklerprovision | 3 bis 5 % zzgl. MwSt. | Verhandlungssache, oft hälftig geteilt |
| Due Diligence / Gutachten | 0,5 bis 2 % | Bodengutachten, Bauchecks, Anwalt |
| Energieberater / ESG | 0,2 bis 0,5 % | bei Investments mit ESG-Pflicht |
| Finanzierungskosten | 0,5 bis 1,5 % | Bearbeitung, Schätzwertgutachten der Bank |
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Wo sich Kosten optimieren lassen
- Notar und Grundbuch – gesetzlich geregelt, kaum verhandelbar.
- Grunderwerbsteuer – nur eingeschränkt optimierbar, in Sonderfällen über einen Share-Deal.
- Due Diligence – bei Objekten ohne kritische Substanz reicht oft eine reduzierte Prüfungstiefe.
- Maklerprovision – bei Gewerbe immer Verhandlungssache.
- Finanzierungs-Nebenkosten – durch Vergleich verschiedener Banken spürbar reduzierbar.
Was wir vorab transparent machen
Bei jedem konkreten Angebot erstellen wir eine komplette Nebenkosten-Aufstellung – mit konkreten Beträgen, nicht nur Prozentwerten. So sehen Sie den Gesamt-Investitionsrahmen und können seriös mit Finanzierern verhandeln. Die Aufstellung greift die Ergebnisse der Due Diligence direkt mit auf.
Häufige Fragen rund um die Nebenkosten in Wiesbaden
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
In Hessen beträgt sie einheitlich 6 % des Kaufpreises – wir rechnen sie vorab in Ihre Kalkulation ein. Sie ist der größte einzelne Nebenkostenposten.
Wichtig zu wissen ist dabei:
- sie wird mit dem notariellen Kaufvertrag fällig
- ihre Höhe ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar
- erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Steuer gehört damit fest in jede Finanzierungsplanung und muss aus Eigenkapital gedeckt sein. Wir weisen sie in unserer Nebenkosten-Aufstellung mit dem konkreten Betrag für Ihr Objekt klar aus. So kalkulieren Sie von Anfang an mit dem richtigen Gesamtbetrag statt einer späten Nachforderung.
Was ist ein Share-Deal?
Beim Share-Deal kaufen Sie nicht die Immobilie, sondern Anteile der Gesellschaft, die sie hält – wir ordnen ein, wann das überhaupt in Frage kommt. Es ist ein Instrument für große Investments.
Kennzeichnend für den Share-Deal ist:
- erworben werden Gesellschaftsanteile statt des Objekts selbst
- unterhalb bestimmter Anteilsgrenzen kann Grunderwerbsteuer entfallen
- die Gestaltung erfordert anwaltliche und steuerliche Beratung
Der Aufwand lohnt sich erst bei großen Transaktionen mit entsprechendem Steuervolumen. Bei kleineren Objekten überwiegen die Beratungskosten den möglichen Vorteil. Deshalb prüfen wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, ob ein Share-Deal sinnvoll ist. So treffen Sie die Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Im Gewerbe ist die Provision frei verhandelbar, ohne festes Bestellerprinzip – wir klären die Aufteilung vorab. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es keine gesetzliche Vorgabe.
Üblich sind in der Praxis:
- eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer
- in manchen Fällen die volle Übernahme durch eine Seite
- immer zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer
Wer die Provision trägt, wird vor Beginn der Vermittlung schriftlich festgelegt. So entsteht später kein Streit über die Kosten. Wir besprechen die Konditionen und die Aufteilung offen mit Ihnen, bevor wir tätig werden. So planen Sie die Nebenkosten von Anfang an vollständig und wissen genau, welcher Provisionsanteil auf Sie entfällt.
Sind die Due-Diligence-Kosten vermeidbar?
Ganz weglassen sollten Sie die Prüfung nicht, den Umfang aber am Objekt ausrichten – wir stimmen die Tiefe mit Ihnen ab. Eine übersprungene Prüfung rächt sich meist deutlich.
Steuern lässt sich der Aufwand über:
- die Auswahl der wirklich relevanten Prüfthemen
- eine reduzierte Tiefe bei einfachen, unkritischen Objekten
- die volle Prüfung nur bei großen oder komplexen Investments
Bei einem Kleinstobjekt genügt oft eine schlanke Prüfung, bei Sonderimmobilien ist die Vollprüfung Standard. Ganz auf sie zu verzichten wäre fahrlässig und lässt unerkannte Risiken schnell kostspielig werden. Wir legen die passende Prüfungstiefe gemeinsam mit Ihnen fest. So bleibt der Aufwand verhältnismäßig.
Bekomme ich die Nebenkosten mitfinanziert?
Nur teilweise, denn Banken finanzieren die Nebenkosten selten voll mit – wir planen das in der Kalkulation ein. Ein Teil muss aus Eigenkapital kommen.
Für die Praxis bedeutet das:
- der Kaufpreis wird in der Regel finanziert
- die Nebenkosten trägt der Käufer oft überwiegend selbst
- nur ein Teil der Nebenkosten fließt in die Beleihung ein
Wer die Nebenkosten nicht einplant, unterschätzt seinen tatsächlichen Eigenkapitalbedarf erheblich. Genau hier geraten Finanzierungen häufig in letzter Minute ins Wanken. Deshalb weisen wir die Nebenkosten früh und vollständig in einer eigenen Aufstellung aus. So kennen Sie Ihren realen Kapitalbedarf aus Kaufpreis und Nebenkosten, bevor Sie in die Verhandlung gehen.
