Checkliste für den Mehrfamilienhauskauf
Systematisch zum Investment
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses erfordert eine strukturierte Vorgehensweise. Diese Checkliste führt Sie in fünf Phasen durch den Kaufprozess – von der Vorbereitung bis zur Übernahme der Verwaltung.
Phase 1: Vorbereitung
- Investment-Kriterien definieren aus Standort, Größe, Renditeerwartung und Zustand
- Budget festlegen inklusive Kaufnebenkosten und Rücklagen für Instandhaltung
- Eigenkapital und Finanzierungsrahmen klären
- Steuerberater zur Strukturierung einbinden, ob Privatvermögen oder Gesellschaft
- Suchauftrag erteilen oder selbst recherchieren
Phase 2: Prüfung der Ertragslage
- Mieterliste anfordern mit Nettokaltmieten, Mietbeginn und Vertragslaufzeiten
- Kaufpreisfaktor berechnen
- Brutto- und Nettomietrendite kalkulieren
- Leerstandsquote der letzten Jahre prüfen
- Mieten mit dem lokalen Mietspiegel abgleichen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre einsehen
Phase 3: Due Diligence
- Mietverträge einzeln prüfen auf Klauseln, Sondervereinbarungen und Kündigungsfristen
- Rücklagen und Instandhaltungshistorie prüfen
- Energieausweis anfordern und bewerten
- Grundbuchauszug prüfen auf Lasten, Grundpfandrechte und Baulasten
- Gebäudezustand durch Besichtigung oder Sachverständigen beurteilen
- laufende Verträge sichten, etwa Verwaltung, Wartung und Versicherung
- Bau- und Altlastenkataster prüfen
Passende Angebote erhalten
Hinterlegen Sie Ihre Suchkriterien — wir informieren Sie, sobald passende Objekte verfügbar sind.
Phase 4: Kauf
- Finanzierung verbindlich zusagen lassen
- Kaufpreis auf Basis der Due-Diligence-Ergebnisse verhandeln
- Kaufvertragsentwurf prüfen auf Mietverhältnisse, Kautionen und laufende Verträge
- Notartermin wahrnehmen
- Kaufnebenkosten zahlen, darunter Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch
Phase 5: Nach dem Kauf
- Hausverwaltung beauftragen oder Eigenverwaltung organisieren
- Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren
- Mietkautionen übernehmen und korrekt anlegen
- Versorgungsverträge prüfen und gegebenenfalls umstellen
- Gebäudeversicherung prüfen, hier besteht ein Sonderkündigungsrecht beim Eigentümerwechsel
- Instandhaltungsplan erstellen und Rücklagen aufbauen
- Kontakt zu den Mietern aufbauen
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Mit Begleitung sicherer ans Ziel
Wir unterstützen Sie in jeder Phase – von der Objektsuche über die Due Diligence bis zur Übergabe. Informieren Sie sich auch über unseren Kaufablauf mit Makler und die häufigsten Fehler beim Kauf.
Häufige Fragen zur MFH-Due-Diligence in Wiesbaden
Welche Mietverträge muss ich beim Mehrfamilienhauskauf in Wiesbaden einzeln prüfen?
Grundsätzlich jeden einzelnen, denn alle gehen auf Sie über – wir werten sie systematisch aus. Bei einem Objekt mit mehreren Einheiten bedeutet das ebenso viele unterschiedliche Verträge.
Besonders im Blick behalten sollten Sie:
- wie aktuell die Miete im Verhältnis zur Vergleichsmiete ist
- ob Index- oder Staffelmieten für automatische Anpassungen sorgen
- Kündigungsfristen sowie Neben- und Sondervereinbarungen
Auch ein vertraglicher Verzicht auf Modernisierungsumlagen kann spätere Sanierungspläne erschweren. Alte Verträge enthalten zudem oft Klauseln, die inzwischen unwirksam sind. Jede dieser Regelungen beeinflusst die Ertragslage und Ihre Handlungsmöglichkeiten. Deshalb prüfen wir die Verträge einzeln und ordnen sie für Sie ein. Erst aus der Summe aller Verträge ergibt sich ein realistisches Bild der tatsächlichen und der künftig möglichen Mieteinnahmen.
Was sagt die Mieterstruktur über ein Mehrfamilienhaus in Wiesbaden aus?
Sie ist einer der wichtigsten Werttreiber und verrät viel über Stabilität und Potenzial – wir analysieren sie genau. Zahlen allein erzählen nicht die ganze Geschichte.
Typische Muster sind zum Beispiel:
- lange Mietverhältnisse mit meist niedrigen, aber sehr stabilen Mieten
- hohe Fluktuation, die auf Probleme, aber auch auf Anpassungspotenzial hindeuten kann
- eine ältere Mieterschaft mit vorhersehbaren Generationswechseln
Jede Struktur bringt eigene Chancen und Risiken für Ertrag und Bewirtschaftung mit sich. Stabile, zuverlässige Mieter sind oft mehr wert als ein rechnerisch höheres Anpassungspotenzial. Wir bewerten die Mieterstruktur deshalb im Gesamtzusammenhang. So wissen Sie, was Sie mit dem Objekt tatsächlich übernehmen.
Welche Mietsteigerungspotenziale gibt es bei Mehrfamilienhäusern in Wiesbaden?
Realistisch sind mehrere Hebel, die jeweils rechtlichen Grenzen unterliegen – wir prüfen, was tatsächlich durchsetzbar ist. Übertriebene Erwartungen führen in die Irre.
Die wichtigsten Ansatzpunkte sind:
- eine höhere Miete bei jeder Neuvermietung, soweit die Mietpreisbremse es zulässt
- Mieterhöhungen bei Bestandsmietern im Rahmen der Kappungsgrenze
- eine Modernisierungsumlage nach entsprechenden Investitionen
In Lagen mit Mietpreisbremse ist der Spielraum bei Wiedervermietung zusätzlich begrenzt. Deshalb muss das Potenzial für jeden Stadtteil und jeden Vertrag einzeln geprüft werden. Eine sprunghafte Steigerung ist die Ausnahme, moderate Anhebungen über die Jahre die Regel. Wir kalkulieren mit den tatsächlich durchsetzbaren Werten. So kaufen Sie nicht ein Potenzial, das sich rechtlich gar nicht heben lässt, sondern eine belastbare Ertragserwartung.
Wann ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen bei einem Mehrfamilienhaus in Wiesbaden sinnvoll?
Wenn die Summe der Einzelwerte den Gesamtpreis deutlich übersteigt und die rechtlichen Hürden überschaubar sind – wir prüfen das für Ihr Objekt. Die Aufteilung ist eine anspruchsvolle Wertschöpfungsstrategie.
Zu bedenken sind dabei:
- der mögliche Wertgewinn durch den Einzelverkauf der Wohnungen
- die Kosten für Teilungserklärung, Vermessung und Notar
- das Vorkaufsrecht der Bestandsmieter beim ersten Verkauf nach Aufteilung
Hinzu kommen Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen, die eine schnelle Eigennutzung ausschließen. In gefragten Wohnungsmärkten wie Wiesbaden ist die Aufteilung dennoch oft attraktiv. Ob sie sich rechnet, hängt vom Objekt und Ihrer Strategie ab. Wir rechnen die Aufteilung mit Ihnen nüchtern durch, bevor Sie kaufen.
Welche Sanierungspflichten gelten beim Mehrfamilienhauskauf in Wiesbaden?
Nach dem Kauf greifen bestimmte Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz – wir zeigen sie Ihnen vor dem Kauf auf. Beim Mehrfamilienhaus betreffen sie das gesamte Gebäude.
Dazu gehören insbesondere:
- der Austausch sehr alter Öl- und Gasheizungen innerhalb einer Frist
- die Dämmung der obersten Geschossdecke bei ungedämmten Dächern
- Vorgaben an neue Heizungen und die Energieausweispflicht bei Neuvermietung
Bei einem Objekt mit Sanierungsstau können sich diese Pflichten zu erheblichen Investitionen summieren. Weil viele Einheiten betroffen sind, fällt der Aufwand größer aus als beim Einfamilienhaus. Deshalb sollten die Kosten vor dem Kauf detailliert kalkuliert werden. Wir prüfen mit Ihnen, welche Maßnahmen konkret anstehen.
Welche Bewirtschaftungskosten fallen bei einem Mehrfamilienhaus in Wiesbaden an?
Vor allem die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten, die die Nettorendite mindern – wir setzen sie realistisch an. Wer sie zu niedrig ansetzt, rechnet sich das Objekt schön.
Dazu zählen insbesondere:
- die Kosten der Hausverwaltung
- eine ausreichende Instandhaltungsrücklage
- ein Ansatz für das Mietausfallwagnis und für nicht umlegbare Versicherungsanteile
In Summe machen diese Kosten erfahrungsgemäß rund ein Fünftel bis ein Viertel der Bruttomieteinnahmen aus. Bei älteren Objekten liegt vor allem der Instandhaltungsanteil höher. Nur wer sie vollständig einrechnet, kennt die wahre Rendite. Wir kalkulieren die Bewirtschaftungskosten deshalb objektbezogen und konservativ. Ein realistischer Ansatz schützt Sie davor, im laufenden Betrieb von Kosten überrascht zu werden, die im Exposé bewusst kleingerechnet wurden.
