FAQ: Mehrfamilienhaus kaufen

Eine pauschale Renditezusage wäre unseriös, entscheidend ist die Nettorendite nach allen Kosten – wir rechnen sie für jedes Objekt einzeln. Sie hängt von mehreren Faktoren ab.

Maßgeblich sind vor allem:

• Kaufpreis und tatsächlich erzielte Mieteinnahmen
• die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten
• die Finanzierungsstruktur und der Zustand des Objekts

Die häufig genannte Bruttorendite überzeichnet den Ertrag, weil sie diese Kosten ausblendet. Erst die Nettorendite zeigt, was tatsächlich übrig bleibt. Deshalb lassen Sie sich für jedes Objekt eine individuelle Berechnung erstellen. Wir kalkulieren dabei konservativ, damit Ihre Entscheidung auf belastbaren Zahlen beruht. Eine etwas niedrigere, dafür sichere Rendite in guter Lage ist häufig die klügere Wahl als ein hoher Wert, der auf Risiken beruht.

Deutlich mehr als bei der selbst genutzten Immobilie, meist ein Viertel bis ein Drittel des Kaufpreises – Ihren Rahmen besprechen wir offen mit Ihnen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten.

Für Ihre Planung wichtig:

• Banken bewerten Anlageobjekte konservativer als Eigennutzung
• die Kaufnebenkosten werden zusätzlich aus Eigenkapital getragen
• ein Puffer für Instandhaltung und Mietausfälle gehört dazu

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser die Konditionen und desto tragfähiger der Cashflow. Ein solider Eigenanteil federt zudem Zinsänderungen und Leerstände ab. Weitere Details erfahren Sie auf unserer Seite zur Finanzierung. Wir rechnen den sinnvollen Anteil für Ihr Wunschobjekt mit Ihnen durch. Da Banken den Beleihungswert vorsichtiger ansetzen als den Kaufpreis, sollten Sie die Differenz von Anfang an in Ihre Eigenkapitalplanung einbeziehen.

Sie gehen nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" vollständig auf Sie über – wir prüfen sie vor dem Kauf. Eine Zustimmung der Mieter ist dafür nicht nötig.

Konkret bedeutet das:

• Sie treten in alle bestehenden Mietverhältnisse mit ihren Rechten und Pflichten ein
• die vereinbarten Mieten, Fristen und Sonderabreden gelten unverändert weiter
• eine Kündigung ist nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften möglich

Allein der Eigentümerwechsel ist ausdrücklich kein Kündigungsgrund gegenüber den Mietern. Umso wichtiger ist, die übernommenen Verträge vor dem Kauf genau zu kennen. Alte Klauseln können vorteilhaft oder nachteilig sein. Deshalb werten wir jeden Vertrag für Sie aus, bevor Sie sich entscheiden.

Rechtlich nicht, praktisch hängt es von Ihrer Zeit und Erfahrung ab – bei der Entscheidung helfen wir Ihnen. Der Verwaltungsaufwand wird oft unterschätzt.

Zu bedenken sind vor allem:

• Nebenkostenabrechnungen und Mieterkommunikation für jede Einheit
• die Koordination von Reparaturen und Dienstleistern
• rechtliche Pflichten wie Verkehrssicherung und Wartungen

Wer diese Aufgaben nicht selbst leisten kann oder möchte, ist mit einer professionellen [Verwaltung](/kaeufer-mieter/kaufen/mehrfamilienhaus/verwaltung/) gut beraten. Sie kostet zwar Rendite, spart aber viel Zeit und senkt das Risiko von Fehlern. Bei wenigen Einheiten und freier Zeit kann sich die Eigenverwaltung lohnen. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch. Auch eine Mischform ist möglich, bei der die Verwaltung die Standardaufgaben übernimmt, während Sie die wichtigen Entscheidungen selbst treffen.

Am besten planen Sie ihn von Anfang an ein, statt mit Vollvermietung zu rechnen – wir kalkulieren ein Mietausfallwagnis mit. Selbst gute Lagen kennen Mieterwechsel.

Bei tatsächlichem Leerstand hilft die Ursachenanalyse:

• ist die geforderte Miete für die Lage zu hoch angesetzt
• schränkt der Zustand oder Zuschnitt der Wohnung die Vermietbarkeit ein
• gibt es strukturelle Probleme in Haus oder Umfeld

Bei strukturellem Leerstand sind gezielte Investitionen in die Vermietbarkeit oft sinnvoller als reine Preissenkungen. Eine attraktive, gepflegte Wohnung findet auch in schwierigeren Zeiten Mieter. Deshalb betrachten wir Leerstand immer als Anlass, die Ursache zu beheben. So sichern Sie den Ertrag langfristig statt kurzfristig.

Vermietete Objekte bieten mehrere steuerliche Hebel, die wir mit einem Steuerberater für Sie prüfen. Sie senken die Steuerlast oft spürbar.

Geltend machen lassen sich unter anderem:

• die Gebäudeabschreibung, die den Gewinn Jahr für Jahr mindert
• die Darlehenszinsen als Werbungskosten
• Verwaltungskosten, Instandhaltung und Versicherungen

In den ersten Jahren entsteht daraus häufig ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechenbar ist. Welche Vorteile in Ihrem Fall greifen, hängt von Objekt, Nutzung und Ihrer Steuersituation ab. Details finden Sie auf unserer Seite zu den [Steuervorteilen](/kaeufer-mieter/kaufen/mehrfamilienhaus/steuervorteile/). Für die konkrete Gestaltung binden wir einen Steuerberater ein. Wichtig ist, dass der steuerliche Vorteil die Investition ergänzt, aber nie allein tragen sollte, denn rechnen muss sich das Objekt über die Mieten.

Banken bewerten das Objekt primär nach seinem Ertrag, nicht nur nach Ihrem Einkommen – wir bereiten die Unterlagen entsprechend auf. Die Mieten müssen den Kapitaldienst tragen.

Typisch für die Objektfinanzierung ist:

• die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren mit einem Sicherheitsabschlag
• höhere Anforderungen an Eigenkapital und Bonität als beim Eigenheim
• der Fokus auf die Kapitaldienstfähigkeit aus den Mieteinnahmen

Weil der Beleihungswert meist unter dem Kaufpreis liegt, ist ein solider Eigenkapitalanteil entscheidend. Eine lange Zinsbindung gibt zusätzlich Planungssicherheit für den Cashflow. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage spürbar. Wir vermitteln Ihnen bei Bedarf spezialisierte Finanzierungspartner, die die Bewertungsmethoden für Renditeobjekte genau kennen und Ihre Unterlagen entsprechend aufbereiten.

Weil es um wirtschaftliche Analyse und nicht um persönlichen Geschmack geht – wir prüfen mit der Perspektive eines Investors. Fehler wiegen hier besonders schwer.

Ein spezialisierter Makler unterstützt Sie unter anderem bei:

• der Prüfung von Ertragslage, Mietverträgen und Gebäudezustand
• der Einordnung, ob der Kaufpreis marktgerecht ist
• dem Zugang zu Off-Market-Objekten, die nie öffentlich angeboten werden

Gerade der Zugang zum nicht öffentlichen Markt ist bei Renditeobjekten ein entscheidender Vorteil. Eine gründliche Prüfung schützt Sie zudem vor kostspieligen Fehlkäufen. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zum [Kaufablauf mit Makler](/kaeufer-mieter/kaufen/mehrfamilienhaus/mit-makler/). So treffen Sie Ihre Investitionsentscheidung auf einer soliden Grundlage.